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Was ist Bauüberwachung?

Wo Menschen arbeiten passieren auch Fehler. Am Bau führt dies zu Mängeln, die es zu vermeiden gilt. Dazu dient neben der Auswahl fachkundiger Bauunternehmer eine Kontrollinstanz, die eine mangelfreie und vertragsgerechte Ausführung der Bauarbeiten sicherstellt. Diese Kontrollinstanz ist der Bauüberwacher.

 

Was gehört zur Bauüberwachung?

Zur Bauüberwachung und zu den Aufgaben des Bauüberwachers gehören nicht nur das Überprüfen der Arbeiten ausführender Bauunternehmer und die Suche nach Mängeln, sondern auch das Erteilen von Anweisungen, das Führen der Korrespondenz und eines Bautagebuchs, das Erstellen, Fortschreiben und Überwachen von Terminplänen, die Prüfung der Rechnungen für die Bauleistungen sowie das Mitwirken bei den Bauabnahmen.

Außerdem ist der Bauüberwacher vielfach erster Ansprechpartner, wenn es zu Behinderungssituationen oder anderen Schwierigkeiten auf der Baustelle kommt. Er ist im Rahmen seiner Überwachungstätigkeit schließlich häufiger vor Ort als der Bauherr. Hier gilt es, die richtigen Maßnahmen zu ergreifen, um eine Verlängerung der Bauzeit bestenfalls zu verhindern oder möglichst kurz zu halten.

Bei Ingenieurbauwerken wird unterschieden in Bauoberleitung und örtliche Bauüberwachung. Letztere ist eine besondere und separat zu vergütende Leistung.

Was schuldet der Bauüberwacher?

Die Bauüberwachung in der Leistungsphase 8 wird vom Bauherrn nicht deshalb beauftragt, damit der Bauüberwacher immer mal wieder auf der Baustelle anwesend ist. Der Bauüberwacher schuldet einen konkreten Erfolg, nämlich das Verhindern und gegebenenfalls Feststellen von Mängeln und das Überwachen der ausgeführten Leistung auf ihre vertragsgerechte Herstellung. Damit werden Bauüberwachungs-Leistungen rechtlich als Werkleistungen eingeordnet, sodass der Bauüberwacher für die erbrachten Leistungen auch auf die Erfüllung von Gewährleistungsansprüchen haftet. Diese Gewährleistung ist über einen Zeitraum von 5 Jahren zu erbringen. Zeigen sich also Mängel der Leistungen aus der Bauüberwachung, hat der Bauüberwacher beispielsweise einen Mangel der Abdichtungsarbeiten nicht festgestellt, obwohl er ihn hätte feststellen können, so kann der Auftraggeber die Kosten für die Mangelbeseitigung auch vom Bauüberwacher einfordern. Dies ist vor allem dann interessant, wenn die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmers schon abgelaufen ist, denn die Gewährleistungsfristen des Bauunternehmers und des Bauüberwachers laufen nicht gleich. Sie beginnen jeweils mit der Abnahme der Leistungen. Und aus dem Umstand, dass sich in der Leistungsphase 8 nach der Abnahme der Bauleistungen beispielsweise noch die Rechnungsprüfung anschließt ergibt sich, dass die Bauüberwachungsleistungen später abgenommen werden und damit die Gewährleistungsfrist für die Bauüberwachungs-Leistungen später beginnt als die Gewährleistungsfrist für die Bauleistungen.

Was sind die Pflichten des Bauüberwachers?

Dass der Bauüberwacher sicherlich nicht verpflichtet ist, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten, versteht sich von selbst. Folglich kann er nicht jeden Mangel feststellen. Daher ist der Bauüberwacher nur verpflichtet, regelmäßige Stichprobenkontrollen durchzuführen. Aus der Erfahrung heraus werden schwierige Arbeiten oder Arbeiten, bei denen häufig Mängel auftreten (beispielsweise Abdichtungen), häufiger zu überwachen sein als handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Auch Leistungen, die bereits als mangelhaft gerügt worden sind, müssen intensiver kontrolliert werden. Der Bauüberwacher sollte daher auf einen großen Erfahrungsschatz zurückgreifen können und auch persönlich entsprechend auftreten.

Sind Bauüberwachung und Bauleitung dasselbe?

Die Bauüberwachung oder Objektüberwachung ist eine Architekten- bzw. Ingenieurleistung, die im jeweiligen Leistungsbild der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) beschrieben und unter der „Leistungsphase (LPh) 8“ aufgeführt wird. Umgangssprachlich wird für die Bauüberwachung auch der Begriff „Bauleitung“ verwendet. Dabei darf der Bauüberwacher nicht mit dem Bauleiter des Bauunternehmens (im Maurergewerk wird er auch „Polier“ genannt) verwechselt werden, der die interne Organisation des Bauunternehmens auf der Baustelle verantwortet. Daneben kennen auch die meisten (Ausnahme: Bayern) Landesbauordnungen den Begriff des „Bauleiters“. Diese Aufgabe wird zumeist auch vom Bauüberwacher übernommen. In seiner Funktion als Bauleiter nach der Landesbauordnung ist der Bauüberwacher aber nicht nur dem Bauherrn, sondern vorrangig der Bauaufsichtsbehörde rechenschaftspflichtig. Zu seinen Aufgaben gehören in erster Linie das Überwachen der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben und des sicheren Betriebs der Baustelle. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat der Bauleiter auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der bauausführenden Unternehmer und auf die Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen zu achten.

Was kostet die Bauüberwachung?

Die Bauüberwachung ist der aufwändigste Tätigkeitsblock („Leistungsphase“) innerhalb des Leistungsbildes eines Bauplaners. Deshalb sieht die „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) hierfür den höchsten Honoraranteil vor. In der Architektur sind dies 32% des Gesamthonorars.

Die örtliche Bauüberwachung bei Ingenieurbauwerken gehört dabei nicht zu den mit dem Grundleistungshonorar der HOAI abgegoltenen Leistungen, sondern muss als besondere Leistung zusätzlich bezahlt werden.

Auch wenn das Honorar für die Bauüberwachung hoch erscheint: Bedenken Sie immer, dass übersehene Mängel oder überhöhte Rechnungen der Bauunternehmer den Bauherrn wesentlich teurer kommen können. Das Honorar für den Bauüberwacher, der den Bauherrn berät und dessen Interessen wahrt, ist daher gut angelegtes Geld.

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