Blog

Was ist Baurecht?

Wohnraum ist vielerorts nach wie vor knapp. Deshalb wird weiterhin kräftig gebaut. Rund ums Bauen sind viele rechtliche Regeln zu beachten, die allgemein unter dem Stichwort „Baurecht“ zusammengefasst werden. Das Baurecht unterteilt sich in zwei Hauptbereiche, das öffentliche und das private Baurecht.

Das öffentliche Baurecht regelt, ob und gegebenenfalls wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf. Hierbei wird unterschieden zwischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht.

Bauplanungsrecht, zu dem Raumordnungspläne, Flächennutzungspläne und Bebauungspläne gehören, legt die groben Züge der Bebaubarkeit fest. Art und Maß der baulichen Nutzung, also die Nutzungsart (zB Wohnen und/oder gewerbliche Nutzung) und der Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche, Gebäudehöhen, Dachformen und -neigungen und vieles mehr kann hier geregelt werden. Grundlage hierfür ist das Baugesetzbuch, welches bundesweit gilt. Umgesetzt wird das Bauplanungsrecht von den Städten und Gemeinden für deren Zuständigkeitsbereich.

Was bedeutet Innenbereich im Baurecht?

Liegt ein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, so kommt es für die Bebaubarkeit in erster Linie darauf an, ob es sich im Innenbereich oder im Außenbereich befindet.
Das Bauplanungsrecht möchte einer Zersiedelung der Landschaft entgegenwirken und erlaubt das Bauen grundsätzlich nur im Innenbereich. Der Innenbereich umfasst die innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindlichen Grundstücke. Das Grundstück muss in einem Bebauungszusammenhang stehen. Maßgeblich ist, ob eine aufeinander folgende, zusammenhängende Bebauung tatsächlich besteht.

Was bedeutet Außenbereich im Baurecht?

Der Außenbereich umfasst die Grundstücke, die außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen. Hier ist Bauen grundsätzlich nicht zulässig. Lediglich bestimmte privilegierte Vorhaben dürfen dort errichtet werden. Zahlenmäßig besonders bedeutsam sind hierbei diejenigen Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, wie etwa landwirtschaftliche Hallen, Forsthäuser und Aussiedlerhöfe.

Wichtig hierbei: Bebauungspläne regeln die Zulässigkeit von Bauvorhaben für die Zukunft. Hat beispielsweise ein Gebäude einmal eine Baugenehmigung erhalten, so vermittelt diese Bestandsschutz. Auch spätere Änderungen des Bebauungsplans berühren die Zulässigkeit bestandsgeschützter Vorhaben nicht.

Das Bauordnungsrecht regelt allgemeine Details wie etwa einzuhaltende Abstandsflächen, zu verwendende Bauprodukte, den Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens und die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden, die zumeist bei Kreisverwaltungen oder kreisfreien Städten angesiedelt sind. Geht es also im Bauplanungsrecht um die Frage, ob ein Bauvorhaben an einer bestimmten Stelle zulässig ist, regelt das Bauordnungsrecht die Umsetzung des Bauvorhabens. Hier geht es im Wesentlichen um die Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung; Gefährdungen für Nachbarn und sonst Betroffene sollen also vermieden werden. Diese Regelungen finden sich in den Landesbauordnungen der Bundesländer.

Das private Baurecht hingegen regelt die Beziehungen und Pflichten der am Bau Beteiligten untereinander, also Bauherren, Bauplaner und ausführende Unternehmer. Hierzu gehören insbesondere das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch und das Recht der Architekten und Ingenieure. Während das öffentliche Baurecht sehr streng formalisiert ist, bietet das private Baurecht den Beteiligten deutlich mehr Freiheiten insbesondere bei der Gestaltung ihrer vertraglichen Beziehungen.
Das birgt allerdings auch Risiken: fehlende, nicht eindeutige oder nachteilige Regelungen in einem Vertrag können beispielsweise dazu führen, dass die Baukosten steigen. Schlimmstenfalls gefährden sie die gesamte Baumaßnahme.

Darum ist das Entwerfen bzw. Prüfen von Verträgen durch einen mit der Materie vertrauten Fachanwalt des Bau- und Architektenrechts dringend zu empfehlen.

In der Praxis lassen sich öffentliches und privates Baurecht nicht voneinander trennen. So muss der Bauherr beispielsweise darauf achten, dass er in den privatrechtlichen Vereinbarungen mit den bauausführenden Unternehmen die Vorgaben des öffentlichen Baurechts berücksichtigt. Besonderes Gewicht kommt der Baugenehmigung zu, etwaigen Auflagen und Nebenbestimmungen zu dieser Genehmigung. Die vereinbarte Ausführung der Bauleistung sollte tunlichst den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen und Genehmigungen entsprechen. Anderenfalls riskiert der Bauherr das Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde, die schlimmstenfalls sogar den Abbruch einer unzulässig errichteten baulichen Anlage verfügen darf.

Wie das Baurecht Anwohner benachteiligt?

Bauen führt mitunter zu Konflikten. Das Gebäude, das für den Bauherrn schön und nützlich ist, ist für dessen Nachbarn oftmals ein Ärgernis.

Hier ist es zunächst die Aufgabe der Bauaufsichtsämter, auf die Einhaltung des Baurechts zu achten. Aber auch Nachbarn und Anwohner können sich wehren, indem sie bauaufsichtliches Einschreiten verlangen oder Nachbarwiderspruch gegen eine Baugenehmigung einlegen. Allerdings kann sich der Nachbar nicht auf jeden Form- und Verfahrensfehler und nicht auf jede Abweichung von baurechtlichen Regeln berufen, sondern nur auf sogenannte „nachbarschützende Normen“, wie etwa die Vorschriften zu den einzuhaltenden Abstandsflächen.

Wer sich also entschließt, den Traum vom Eigenheim umzusetzen, sollte sich frühzeitig mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Die Unterstützung durch Fachleute wird dabei in der Regel unerlässlich sein. Entsprechenden Sachverstand vermitteln Architekten und Ingenieure, aber auch im Baurecht erfahrene Rechtsanwaltskanzleien. Bei der Suche nach anwaltlicher Unterstützung sollten Bauherren darauf achten, dass sie von Fachanwältinnen bzw. Fachanwälten des Bau- und Architektenrechts beraten werden. Denn bei denen sind sowohl theoretische Grundlagen wie auch praktische Erfahrungen in besonderer Weise vorhanden.

 

Zurück